É correto afirmar que o instituto da alienação fiduciária de imóveis tornou-se corriqueiro nos negócios jurídicos de nosso país. Com origem no direito romano, mais precisamente na “Lei das Doze Tábuas”, a alienação fiduciária implica na transmissão de bens em forma de garantia.
Neste particular, se distingue das garantias reais, como a hipoteca, por exemplo, em virtude de o beneficiário se tornar titular de um direito real sobre coisa própria, após o registro do contrato junto ao respectivo cartório de registro de imóveis. Com o adimplemento da obrigação garantida, a propriedade fiduciária se extingue e retorna ao patrimônio do garantidor. Vale lembrar que o procedimento de retomada em alienação fiduciária, prescinde da existência de processo judicial.
Precisamente sobre os negócios envolvendo bens imóveis, tal instituto foi disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, que o conceitua como o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Após quase 20 (vinte) anos da existência e vigência da predita norma, entrou em vigor a Lei nº 13.465/17, que trouxe consideráveis alterações e adequações à tal modalidade de garantia.
Dentre as principais mudanças, destacam-se a adequação ao procedimento de intimação do devedor fiduciante, à luz da sistemática legislação processual civil. Neste ponto, a partir da nova legislação, após duas tentativas de intimação pessoal do devedor fiduciante e, havendo suspeita motivada de ocultação, é possível a intimação de qualquer familiar ou, em sua falta, qualquer vizinho do devedor fiduciante de que, no dia útil imediato, o respectivo oficial retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar. Ademais, nos casos de condomínios edilícios ou de outros conjuntos imobiliários, tal intimação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Igualmente, não exclui a possibilidade da intimação por edital.
Outro ponto foi a obrigatoriedade da comunicação dos públicos leilões. O devedor fiduciante deve ser comunicado acerca da realização dos dois públicos leilões, que deve conter as datas, horários e locais dos leilões e necessitará ser instrumentalizada por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
Ademais, para fins de venda em público leilão, deverá ser indicado o valor do imóvel e os critérios para a sua revisão, devendo ser observado o valor mínimo utilizado como base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), exigível quando da consolidação da propriedade do imóvel. O referido preço mínimo se trata do valor venal.
Igualmente, foi introduzido o direito de preferência do devedor fiduciante para aquisição do imóvel, desde que o faça até a data da realização do segundo leilão e pague todas as despesas para tanto, inclusive o valor do ITBI e, eventualmente, de laudêmio, suportados pelo fiduciário.
Por fim, houve alteração na data pela qual incide a taxa de ocupação do imóvel, passando o marco inicial a ser aquele da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e não mais da alienação do imóvel em leilão.
Tanto as pessoas físicas como as jurídicas devem ficar atentas a tais mudanças, que vêm ao encontro das decisões judiciais que dirimiam controvérsias no tocante aos pontos destacados. É inequívoco salientar que o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis, continuará a ser amplamente utilizado nos negócios jurídicos contemporâneos.
Leandro Aghazarm, advogado
